Bauprogramm der Stadt Augsburg reicht nicht aus
In Augsburg stehen rund 147.000 Wohnungen für 278.500 Einwohner zur Verfügung.
Die Lage auf dem Augsburger Wohnungsmarkt ist angespannt. Die Stadt will in
den nächsten 5 Jahren jährlich 100 neue Wohnungen bauen – zu wenig.
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Augsburg Auch 1000 neue Wohnungen reichen nicht – Nachrichten Augsburg – Augsburger Allgemeine
Schriftformabrede bei Änderungen und Ergänzungen in Mietverträgen
In diesen beiden Entscheidungen ging es um die Frage, ob jeweils die Schriftform eingehalten worden ist. Dabei entschied der Senat zum einen, dass eine im Mietvertrag vereinbarte Schriftform für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach 558a BGB gilt. Das begründet der BGH mit dem Hinweis auf das Gesetz, das insoweit bloße Textform ausreichen lässt. Außerdem sei das Mieterhöhungsverlangen eine einseitige Willenserklärung und keine Vertragsänderung oder –ergänzung. Zum anderen entschied der BGH, dass die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform bei Mietverträgen, die für länger als 1 Jahr abgeschlossen werden, auch bei einem Mietvertrag Anwendung findet, bei dem ein Kündigungsausschluss vereinbart wird. Dabei genügt es bereits, um eine Formbedürf-tigkeit zu begründen, wenn lediglich bestimmte Kündigungsgründe, wie z.B. Eigenbedarf ausgeschlossen werden sollen. Sinn des Schriftformerfordernisses sei es, dass sich ein etwaiger Käufer der Wohnung leicht über dauerhafte Beschränkungen oder Bindungen durch den bestehenden Mietvertrag unterrichten kann.
BGH Urt. v.10.11.2010 – VIII ZR 300/09 ; Urt. v. 24.01.2012 – VIII ZR 235/11
Schönheitsreparaturen bei Auszug- bei bunten Wänden
Der BGH entschied, dass ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt. Das gilt auch, wenn der Mieter laut Mietvertrag überhaupt nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen. In dieser Entscheidung hatten die Mieter eine Doppelhaushälfte, die frisch in weißer Farbe gestrichen war, angemietet und später einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau ) gestrichen und in diesem Zustand an den Vermieter zurückgegeben. Der Vermieter ließ alle Wände und Decken weiß streichen und verlangte die dafür angefallenen Kosten von den Metern erstattet. Nach Ansicht des Senats zu Recht. Der Schaden des Vermieters bestehe darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss, weil anderenfalls eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich sei.
BGH Urt. v. 06.11.2013 – VIII ZR 416/12
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Wirksamer Kündigungsausschluss von § 573a BGB zugunsten des Mieters
Der BGH hat sich in diesem Urteil mit der Frage befasst, ob ein Vermieter das Mietverhältnis trotz einer mit dem früheren Vermieter vereinbarten mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung privilegiert nach § 573 a BGB kündigen kann. Nach dieser Vorschrift kann ein Vermieter in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Einliegerwohnung) das Mietverhältnis ohne Kündigungsgrund kündigen. Im Mietvertrag war seinerzeit vereinbart worden, dass die Vermieterin das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde und nur in ganz besonderen Ausnahmefällen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin vorliegen, die eine Beendigung notwendig machen. In der Folgezeit wurde das Gebäude mehrfach verkauft, wobei allerdings die Mieterschutzbestimmung im Kaufvertrag nicht übernommen wurde. Der Erwerber kündigte schließlich wegen Eigenbedarfs und stützte die Kündigung hilfsweise auch auf § 573a BGB Der BGH entschied jedoch, dass aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen Kündigungsbeschränkung eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB ausgeschlossen sei und der Grundsatz nach § 566 Abs. 1 BGB „Kauf bricht nicht Miete“ auch für derartige Kündigungsbeschränkungen gelte.
BGH Urt. v.16.10.2013 – VIII ZR 57/13
Kein Anspruch auf gesetzlichen Verzugszinsen bei verspäteter Auszahlung des Betriebskostenguthabens
In dieser Entscheidung, die ein gewerbliches Mietverhältnis betraf, stellte der Senat klar, dass der Mieter keinen Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen hat, wenn ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter ausbezahlt wird, weil der Vermieter mit der Verpflichtung auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist. Die Vermieterin, die zur jährlichen Abrechnung verpflichtet war, rechnet die Betriebskosten für die Jahre 2002 bis 2007 erst nach schriftlicher Aufforderung des Mieters im Jahre 2009 ab, aus denen sich erhebliche Guthaben zu Gunsten des Mieters ergaben. Dieser wollte daraufhin Verzugszinsen für die Vergangenheit, jeweils vom ersten Tag des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres. Dies lehnte der BGH ab mit dem Hinweis, dass erst mit Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Betriebskosten erlange. Schließlich habe es der Mieter in der Hand, eine zeitnahe Abrechnung zu erzwingen. So könne er seine laufenden Betriebskostenvorauszahlungen einstellen, wenn der Vermieter nicht zeitnah abrechnet.
BGH Urt. v. 05.12.201 – XII ZR 44/11
Mieter-Tipp
Nach dem Gesetz muss der Vermieter auch für eine ordnungsgemäße Beheizung der Wohnung als Teil des zu gewährenden Mietgebrauchs Sorge tragen. Diese Verpflichtung ist nur erfüllt, wenn in den Räumen eine Mindesttemperatur von 21˚C nach DIN 4701 zwischen 7.00 – 23.00 Uhr erzielt wird. Anderenfalls kann die Miete gemindert werden, z.B. bei 15˚-18˚C => 20 – 30%. Bei einem Heizungsausfall ist eine Mietminderung von 50%, bei extrem kalten Außentemperaturen bis zu 100% berechtigt.
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Unwirksame Quoten-Klausel bei Schönheitsreparaturen
Viele Mietverträge enthalten eine sog. Kostenquotelungsklausel, wonach der Mieter bei Auszug anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen zahlen muss, wenn die Regelfristen noch nicht abgelaufen sind. Zur Berechnung der Abgeltungsbeträge findet sich dann oft eine Regelung, dass Berechnungsgrundlage dafür der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts sei. Eine solche Regelung ist nach diesem neuen Urteil unwirksam. Mit dieser Entscheidung rückt der BGH von seinen bisherigen Urteilen (vgl. BGH VIII ARZ 1/88, BGHZ 105; 71,79 ff. und Urt. v. 6.10.2004, VIII ZR 215/03) ab. Der Senat geht nunmehr davon aus, dass gerade auch im Hinblick auf die zwischenzeitliche Entwicklung zu dieser Thematik, eine derartige Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhalte. Die verwendete Formulierung sei mehrdeutig und schließe gerade nicht eindeutig aus, dass der Kostenvoranschlag des Vermieters nur unverbindlich sei und der Mieter gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit gleichwohl Einwendungen erheben oder gar einen eigenen Kostenvoranschlag einholen könne. Im Ergebnis führe dies daher zur Unwirksamkeit der Klausel mit der Rechtsfolge, dass an ihre Stelle § 535 Abs. 1 S. 2 BGB trete, wonach dem Vermieter die Instandhaltung auferlegt wird.
BGH Urt. v.29.05.2013 – VIII ZR 285/12
Auslegung eines unwirksamen Zeitmietvertrages als wirksame Kündigungsverzichtsvereinbarung
In dem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, ob ein unwirksamer Zeitmietvertrag in einen wirksamen Kündigungsausschluss interpretiert werden kann. Seit der Mietrechtsreform von 2001 sind einfache Zeitmietverträge nicht mehr zulässig. Sie gelten grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und können daher zu jeder Zeit mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden. Eine zeitliche Bindung ist außer durch Abschluss eines qualifizierten Zeitmietvertrages nur durch Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes möglich. Die Besonderheit des Falles besteht darin, dass auf Verlangen des Mieters das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Gleichwohl wollte der Vermieter innerhalb dieser Befristung das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs unter Berufung auf die Unwirksamkeit der getroffenen Vereinbarung kündigen. Nach Ansicht des BGH ist hier im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ein beidseitiger (wirksamer) Kündigungsverzicht anzunehmen, zumal Vermieter und Mieter gemeinsam eine feste Mietzeit wollten, in der Kündigungen ausgeschlossen sind und dies bloß durch eine andere, rechtlich zulässige, Vertragsgestaltung hätten erzielen können.
BGH Urt. v. 10.07.2013 – VIII ZR 388/12
Mieter-Info
Jetzt ist es amtlich:
Ab 01.08.2013 gilt für Augsburg bei Mieterhöhungen eine Kappungsgrenze von 15 Prozent
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Gewerbliche Nutzung eines Einfamilienhauses ist vertragswidrig
In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Mieter das zu Wohnzwecken angemietete Einfamilienhaus unerlaubterweise für gewerbliche Zwecke nutzt. Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter, seine Wohnadresse als Geschäftsadresse für seinen Gewerbe-betrieb (Hausmeisterservice u.a. ) angemeldet. Der Vermieter mahnte ihn wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung des zu Wohnzwecken vermieteten EFH ab und kündigte – zu Recht nach Ansicht des BGH. Es komme nicht darauf an, ob von dem Gewerbebetrieb des Mieters konkrete Störungen ausgegangen seien, ob Kundenverkehr bestand oder Betriebsfahrzeuge auf dem Grundstück abgestellt worden seien. Es komme allein darauf an, dass bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten – so wie hier – eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss.
BGH Bschl. v.31.07.2013 – VIII ZR 149/13
Vermieter muss keine Rechnungen von Vorlieferanten des Contractors vorlegen
Bei dieser Entscheidung hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, ob der Mieter bei Einschaltung eines Contractors (Wärmelieferant) ein Recht auf Einsicht in die Rechnung für die Fernwärmelieferung des Vorlieferanten des Contractors hat. Dies verneinte der Senat. Die dem Vermieter obliegende Informations- und Rechnungslegungspflicht zur Überprüfung einer Abrechnung durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen dürften nicht überspannt werden. In den Fällen der Versorgung des Mieters mit Heizenergie durch einen Wärmecontractor habe der Mieter keinen Anspruch auf Auskunft über die Vereinbarungen, die mit dem Vorlieferanten geschlossen worden sind. Schließlich habe der Mieter auch bei einem unmittelbaren Energiebezug durch den Vermieter keinen Anspruch auf Auskunft darüber, zu welchem Preis und zu welchen Konditionen beispielsweise der Heizöllieferant das Heizöl seinerseits vom Vorlieferant bezieht. Ausreichend sei das dem Mieter zustehende Einsichtsrecht in den vom Vermieter mit dem Wärmecontractor abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrages, um die Heizkostenabrechnung nachzuprüfen.
BGH Urt. v. 03.07.2013 – VIII ZR 322/12
Mieter-Tipp
Richtiges Heizen und Lüften tragen nicht nur zu einem gesunden Wohnklima bei, sondern helfen vor allem aber auch, Heizkosten zu sparen. Vor dem mehrmals täglichen kurzen und kräftigen Lüften sollte die Heizung abgestellt werden. Idealerweise sollte in den Wohnräumen die Temperatur 20° – 22°C, in Küche 18°-20°C, im Schlafzimmer 16° -18°C und im Bad max. 23°C betragen. Fenster und Türen sollten dicht sein bzw. vorhandene Ritzen mit Tesamoll abgedichtet werden. Außerdem sollte man darauf achten, dass nach Möglichkeit keine dicken Gardinen oder Möbel direkt vor den Heizköper sind, damit eine bessere Abstrahlungswärme erzielt wird. Wenig oder überhaupt nicht genutzte Räume sollten nur mäßig beheizt werden. Allein die Absenkung der Raumtemperatur um 1°C spart nahezu schon 6 Prozent der Heizenergie!
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