Author: RA Thomas Weiand

Kein Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung nach kurzer Zeit

In dieser Entscheidung stellt der BGH klar, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen nicht rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden, bei Abschluss des Vertrages aber noch nicht absehbar war. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin 3 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages das Mietverhältnis gekündigt, weil ihr sie das Haus für ihren Enkel, dessen Ehefrau und Tochter benötige. Bei Vertragsabschluss wurde den Mietern vom Schwiegersohn der Vermieterin noch versichert, dass Eigenbedarf nicht in Betracht komme, das Haus allenfalls verkauft werden könne. Der BGH sah darin eine reine – unverbindliche – Wissensäußerung, die sich auf den damaligen Stand bezog und eine Änderung nicht absehbar gewesen sei. .Der Enkel habe seine Lebensplanung erst zu einem späteren Zeitpunkt geändert, was bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar war. Die Mieter hätten es in der Hand gehabt, einen etwaigen Eigenbedarf mietvertraglich auszuschließen oder sich durch einen (beiderseitig) befristeten Kündigungsausschluss vor einer Kündigung nach kurzer Mietdauer zu schützen.

BGH Urt. v.20.03.2013 – VIII ZR 233/12

Höhere  Mietsicherheit zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs zulässig

In dem Urteil ging es darum, ob neben der Kaution eine weitere Sicherheit – hier in Form einer Bürgschaft – der Höhe nach unbegrenzt sein darf. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens 3 Monatsmieten betragen. Im vorliegenden Fall war der Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand, ihm drohte die Kündigung. Der Vermieter nahm auf Bitten der Schwester des Mieters von der Kündigung Abstand, weil sie eine Bürgschaftserklärung abgab. Daraufhin glich der Vermieter den Rückstand mit der ursprünglich gezahlten Kaution aus. In der Folgezeit kam es wieder zu Mietrückständen von 6.499,85€. Nunmehr verlangte der Vermieter diesen Betrag von der Schwester aus der Bürgschaft. Diese wollte jedoch nur einen Teil i.H.v. 3 Monatsmieten bezahlen. Der BGH gab dem Vermieter jedoch Recht. Die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit greife nicht, wenn die Sicherheit von einem Dritten gewährt werde, um eine dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzuges abzuwenden.

BGH Urt. v. 10.04.2013 – VIII ZR 379/12

Mieter-Info
15 %ige Kommunale Kappungsgrenze
Die Bayerische Staatsregierung hat am 3. Mai eine sog. Kappungsgrenzesenkungsverordnung beschlossen, wonach die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen 15 Prozent beträgt (vgl. § 558 Abs. 3 S. 2 BGB). Dabei wurde jedoch zunächst nur die Landeshauptstadt München direkt in die Verordnung mit aufgenommen. Die Verordnung ist am 15. Mai in Kraft getreten. Alle anderen Großstädte über 50.000 Einwohner können auf Antrag ebenfalls in diese Verordnung mit aufgenommen werden. Der Mieterverein Augsburg hat den Oberbürgermeister und alle im Stadtrat vertretenen Fraktionen aufgefordert, sofort einen Antrag zu stellen.

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Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung in Formularmietverträgen

Bei dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob eine Formularklausel in einem Mietvertrag wirksam ist, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt. Im zu entscheidenden Fall waren die Mieter mit einem kleinen Hund, der auf ärztliches Anraten für den Sohn der Mieter angeschafft worden war, eingezogen. Der Vermieter verlangte aufgrund der Mietvertragsklausel, die Entfernung des Hundes, obwohl die anderen Hausbewohner keine Einwände gegen die Hundehaltung hatten. Der BGH stellte klar, dass ein generelles Verbot wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Mietgebrauch i.S.v. § 535 Abs. 1 BGB gehöre, erfordere eine umfassende Interessensabwägung im Einzelfall. Dabei seien gewichtige Mieterinteressen an der Hundehaltung (z.B. Blindenhund, bereits langjährige Tierhaltung bei alten und kranken Hundehaltern) mit den Belangen der anderen Hausbewohnern und Nachbarn abzuwägen. Ein Verbot, das die Haltung von Hunden und Katzen von vornherein und kategorisch ausschließt ist danach unzulässig.

BGH Urt. v.20.03.2013 – VIII ZR 168/12

Musikunterricht in der Mietwohnung kann verboten werden

Der Sohn der Mieterin war erst später in die Wohnung eingezogen und hatte über mehrere Jahre hinweg ohne Erlaubnis des Vermieters an drei Werktagen etwa 12 Schüler Gitarrenunterricht erteilt. Wegen des damit verbundenen Lärms kam es immer wieder zu Streitigkeiten mit den Nachbarn. Nach dem Tod seiner Mutter wollte der Sohn das Mietverhältnis fortsetzen bzw. in den Mietvertrag eintreten. Damit war der Vermieter nicht einverstanden und kündigte das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 4 BGB. Der BGH gab dem Vermieter Recht. Der BGH bestätigte seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, in einer ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung vom Vermieter ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht geduldet werden müssen. Allerdings könne im Einzelfall der Vermieter verpflichtet sein, eine entsprechende Erlaubnis zu beruflicher Nutzung der Wohnung zu erteilen, wenn damit im Vergleich zu einer üblichen Wohnungsnutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen.

BGH Urt. v. 10.04.2013 – VIII ZR 213/12

Mieter-Tipp
Vermieterwechsel
Der neue Eigentümer bzw. Vermieter eines Hauses oder einer Wohnung hat keinen Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrages oder Änderung des bisherigen Vertrages, indem er z.B. bislang nicht vereinbarte Nebenkosten künftig abrechnen will oder nachträglich vom Mieter eine (ggf. auch höhere) Kaution fordert. Hat der Mieter bereits an den Voreigentümer eine Kaution gezahlt, muss sich der neue Eigentümer an den Voreigentümer wenden. Der Mieter muss lediglich, z. B. mittels eines Kontoauszugs oder einer Quittung, nachweisen können, dass er die Kaution auch tatsächlich gezahlt hat.

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Mieter darf nach eigener Korrektur der Abrechnung die Betriebskostenvorauszahlung kürzen

Mit diesem Urteil gibt der BGH-Senat dem Mieter das Recht, eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung selbst zu korrigieren und bei einem sich hiernach ergebenden Abrechnungsguthaben die laufenden Betriebs-kostenvorauszahlungen zu kürzen. Die Abrechnung des Vermieters hatte für den Mieter eine Nachzahlung in Höhe von 84,26 € ausgewiesen. Der Mieter erhob verschiedene Einwendungen gegen die materielle Richtigkeit der Abrechnung und kam im Ergebnis zu einem Guthaben von 376,49€. Dies teilte er dem Vermieter mit und kündigte eine Herabsetzung seiner bisherigen BK-Vorauszahlungen sowie eine Verrechnung des Abrechnungsguthabens mit der übernächsten Mietzahlung an. Zurecht entschied der BGH. Der BGH sah keinerlei Gründe, dem Mieter die Aufrechnung mit dem von ihm beanspruchten Guthaben zu verwehren und bei einem von ihm selbst zutreffend berechneten Abrechnungsergebnis die Vorauszahlungen zu kürzen.

BGH Urt. v.06.02.2013 – VIII ZR 184/12

Leerstehende Wohnungen in der Betriebskostenabrechnung

Bei dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob und wie leerstehende Wohnungen in der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen sind. Eine generelle Betrachtung lehnt der BGH ab und stellt vielmehr auf den Einzelfall ab. Aus Gründen der Billigkeit könne es durchaus geboten sein, dass aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalles (insbesondere Umfang und Dauer des Leerstandes und Höhe der strittigen Kosten) eine fiktive Person für die Zeit des Leerstandes anzusetzen, um auf diese Weise den Vermieter angemessen an den Leerstandskosten zu beteiligen. Dies dürfte sich insbesondere für Kosten anbieten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt ( Entwässerung, Gemeinschaftsantenne, Müllgebühren nach Fixkosten). Bei Wasser und Abwasser könnte der Vermieter nur mit den Grundkosten belastet werden. Im zu entscheidenden Fall hatte das Gericht bei einem zweimonatigen Leerstand in einem 3-Fam-Haus für die leerstehende Wohnung fiktiv eine Person angesetzt. Dies hielt der BGH für okay.

BGH Bschl. v. 08.01.2013 – VIII ZR 180/12

Mieter-Tipp
Notreparaturen
Bei Auftreten von Mängel oder Schäden in der Wohnung oder am Haus sollte der Vermieter oder die von ihm beauftragte Hausverwaltung möglichst sofort unterrichtet und zur Beseitigung aufgefordert werden. Diese müssen sich dann um die Schadensbeseitigung kümmern. In Notfällen dauert das aber oft viel zu lange. Sind daher weder Vermieter noch Hausverwaltung telefonisch erreichbar, zum Beispiel an einem Wochenende und duldet der Mangel/Schaden kein weiteres Zuwarten, so kann der Mieter die Reparatur sofort selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss die notwendigen Kosten dann tragen. Aber Achtung: Man sollte diese Vorgehensweise unbedingt gut, insbesondere durch Zeugen dokumentieren.

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Mietminderung bei Gebäudeeinrüstung und Mieterhöhung wegen unwirksamer Schönheitsreparaturen

In dieser Entscheidung macht der BGH noch einmal deutlich, dass bei preisgebundenen Wohnungen die Miete aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel mit einem pauschalen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV ohne Vorlage einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung erhöht werden darf und zwar auch zurückliegend. Daneben ging es in diesem Urteil um die Frage der Mietminderung bei Dacharbeiten von rund 1 Woche und einer Fassadeneinrüstung von 4 Monaten. Der Senat wies darauf hin, dass an die Darlegung eines Mangels keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürften. Es läge auf der Hand, dass die Nutzung einer DG-Wohnung erheblich eingeschränkt sei, wenn sämtliche Dachziegel entfernt u. zum Abtransport über eine Bauschuttrutsche in den Container befördert werden. Die vorgelegten Fotos belegten zudem, dass der Balkon durch herabgefallenen Schutt in Mitleidenschaft gezogen war und auch das unmittelbar vor dem Fenster der Wohnung aufgebaute Gerüst eine erhebliche Beeinträchtigung darstelle. Im Ergebnis wurde der Mieterin eine Mietminderung i.H.v. 10% wegen des Gerüsts und 40% wegen der Dacharbeiten zugesprochen.

BGH Urt. v. 12.12.2012 – VIII ZR 181/12

Haftung des Erben für Forderungen aus dem Mietverhältnis

Der BGH hat sich in diesem Urteil mit dem Umfang der Haftung des Erben für Forderungen aus dem – mit dem Tod des Mieters auf den Erben übergegangenen – Mietverhältnis beschäftigt. Nach dem Gesetz wird nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Erben fortgesetzt; der Erbe kann aber das Mietverhältnis kündigen (vgl. § 564 BGB). Der BGH hat entschieden, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlich bestimmten Frist gekündigt wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis (Anm. = Mieten) reine Nachlassverbindlichkeiten sind mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht mit seinem persönlichen Vermögen – zusätzlich bzw. daneben – haftet. Der Mietererbe kann in derartigen Fällen die Dürftigkeitseinrede des § 1990 BGB erheben.

BGH Urt. v. 23.01.2013 – VIII ZR 68/12

Mieter-Tipp
Achtung – Änderung der GEZ-Gebühren – keine automatische Umstellung
Die Rundfunk- u. Fernsehgebühren werden seit 1.1.2013 nicht mehr nach Personen und Fernseher bzw. Radio berechnet, sondern nur noch pro Haushalt. Waren in einem Haushalt mehrere Gebührenzahler angemeldet, so müssen die Betroffenen selbst aktiv werden und eine schriftliche Abmeldung bei der GEZ vornehmen. Betroffen sind vor allem unverheiratete Paare, Wohngemeinschaften und Kinder mit eigenem Einkommen, die noch zuhause wohnen und wovon jeder bisher die 17,98 € im Monat zahlte.

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Nachberechnung von Betriebskosten – Verjährung der Nachberechnung

Der BGH stell in diesem Urteil klar, dass der Vermieter sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten kann, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Vorliegend hatte sich der Vermieter bei den Abrechnungen 2002 bis 2006 bei der Position Grundsteuer eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehalten. Das Finanzamt setzte 2007 rückwirkend für diese Jahre eine höhere Grundsteuer fest. Im Januar 2008 machte der Vermieter bei dem Mieter für die Jahre 2002 bis 2006 eine Nachforderung in Höhe von 1.095,55€ geltend. Die Mieter zahlten nicht und beriefen sich auf Verjährung. Betriebskostenforderungen verjähren in 3 Jahren, wobei gem. § 199 BGB Abs.1 BGB die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründeten Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen können. Diese Kenntnis habe der Vermieter erst mit dem Bescheid des Finanzamtes vom Dezember 2007 erlangt, so dass die Nachberechnung noch nicht verjährt war. Der Mieter musste die Grundsteuer- Nachforderung bezahlen.

BGH Urt. v. 12.12.2012 – VIII ZR 264/12

Vermieter muss Abschluss eines neuen Mietvertrages bei Modernisierungsarbeiten beweisen

Im Rahmen umfassender Modernisierungsmaßnahmen bot der Vermieter den Mietern eine andere Wohnung als Ausweichquartier an. Für diese Wohnung zahlten die Mieter (nur) die Miete auf der Grundlage des bisherigen Quadratmetermietpreises aus dem bisherigen Mietverhältnis. Der Vermieter wollte für das Ausweichquartier jedoch eine höhere Miete haben und zwar in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei vertrat der Vermieter die Ansicht, dass mit Einzug in die neue Wohnung (Ausweichquartier) ein neuer Mietvertrag geschlossen worden sei. Dem trat der BGH entgegen, indem er dem Vermieter die Beweislast dafür auferlegte, dass anlässlich des Umzuges mit dem Mieter nicht nur ein Austausch des Mietobjektes vereinbart worden sei, sondern darüber hinaus auch ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde. Es sei nicht unüblich, dass das Mietverhältnis der Parteien unter Auswechselung des Mietobjekts für die neue Wohnung lediglich fortgesetzt worden sei. Die Mieter mussten die höhere Miete nicht bezahlen.

BGH Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 50/12

Mieter-Info
Das Mietrechtsänderungsgesetz ist nun beschlossene Sache, nachdem der Bundesrat am 1.2.2013 dem Gesetz zugestimmt hat. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wird unter anderem das Mietminderungsrecht bei energetischen Baumaßnahmen für drei Monate abgeschafft. Die zu erwartende Mieterhöhung kann nicht mehr vor Beginn der Modernisierungsarbeiten als Härtegrund eingewandt werden. Ein neuer Kündigungstat-bestand wird eingeführt, wenn der Mieter die Mietkaution nicht zahlt; Wohnungsräumungen aufgrund einer einstweiligen Verfügung werden zulässig. Die Bundesländer können bei Mieterhöhungen die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % in begehrten Städten oder Stadtvierteln begrenzen.

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