Author: RA Thomas Weiand

Heizkostenabrechnung ist auch ohne Offenlegen von Zwischenschritten formell wirksam
Mit dieser Entscheidung deutet der Senat erneut an, dass er seine bisherige BGH-Rechtsprechung, wonach aus formellen Gründen die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind, offensichtlich nicht mehr festhalten will. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Heizkosten aus kalenderüber-greifenden Rechnungen des Versorgers herausgerechnet, ohne die Rechenzwischenschritte dabei offen zu legen. Dies beanstandete der BGH nicht, weil die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dadurch nicht beeinträchtigt werde, da dem Mieter schließlich der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist, mit-geteilt werde. Es komme primär auf die Nachvollziehbarkeit einer Abrechnung an. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag könnten im Rahmen der materiellen Abrechnungsprüfung erfolgen, berührten jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung.

BGH Urt. v.02.04.2014 – VIII ZR 201/13

Keine Verwertung der Kaution im laufenden Mietverhältnis bei streitigen Forderungen des Vermieters
Der BGH hat mit diesem Urteil klargestellt, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses zur Befriedigung bestrittener Forderungen in Anspruch zu nehmen. Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die Miete gemindert. Daraufhin ließ sich der Vermieter das Kautionsguthaben auszahlen. Dies widerspreche dem Treuhandcharakter der Mietkaution, urteilte der BGH. Mit der gesetzlichen Regelung in § 551 Abs.3 Satz 3 BGB wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Kaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen einfach in Anspruch nehmen könnte.

BGH Urt. v. 09.04.2014 – VIII ZR 107/13

Mieter-Tipp
Endlich sind die Temperaturen so, dass der Grill wieder in Betrieb genommen werden kann. Die Gerichte gehen überwiegend davon aus, dass auch Mieter in Mehrfamilienhäuser auf Balkonen, Terrassen oder im Rahmen eines Gartenbenutzungsrechts auch im Garten grillen dürfen. Dabei muss jedoch darauf geachtet werden, dass Nachbarn nicht unzumutbar durch den dabei entstehenden Qualm oder Ruß beeinträchtig werden. Auch sollte die Nachtruhe eingehalten und möglichst kein Lärm verursacht werden. Wird dies beachtet, so steht auch einem mehrfachen Grillen im Monat nichts im Wege, es sei denn, der Mietvertrag, was selten vorkommt, enthält ein ausdrückliches Grillverbot. Dieses wäre dann zu beachten!

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Ausgleichsanspruch in Geld statt Schönheitsreparaturen bei Umbaumaßnahmen
In dieser Entscheidung bestätigt der Senat die bisherige BGH-Rechtsprechung, dass sich im Wege der ergänzenden Auslegung des Mietvertrages ein Anspruch des Vermieters auf Geldersatz für vom Mieter ge-schuldete und nicht erbrachte Renovierungsarbeiten ergeben kann, wenn dieser bei Auszug die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthält. Hintergrund hierfür sei die Erwägung, dass die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur Vornahme von Schönheits-reparaturen quasi  Teil der Miete für die Gebrauchsüberlassung sei. Allerdings stellte der BGH klar, dass dies jedoch nur dann in Betracht komme, wenn tatsächlich auch ein Umbau stattfindet. Diese Rechtsprechung sei hingegen nicht auf jene Fälle übertragbar, in denen der Vermieter einen Umbau zwar ankündige, von einem Umbau der Mietsache aber letztlich absehe. In diesen Fällen bleibe es vielmehr bei dem Anspruch des Vermieters und damit dem Recht des Mieters, die geschuldeten Schönheitsreparaturen auszuführen. Ist der Mieter hierzu nicht bereit kann der Vermieter nur Schadensersatz nach §§ 280 I, III, 281 I BGB verlangen.

BGH Urt. v.12.02.2014 – XII ZR 76/13

Fristlose Kündigung bei gefälschter Vorvermieterbescheinigung
Der BGH hat sich in dieser Entscheidung, mit den Rechtswirkungen der vom Insolvenzverwalter erklärten Freigabe eines Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO sowie mit den Folgen falscher Angaben des Mieters in einer sogenannten Vorvermieterbescheinigung befasst. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter auf Verlangen des Vermieters eine sogenannte Vorvermieterbescheinigung vorgelegt, worin der bisherige Vermieter bestätigte, dass der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt hat. Diese Bescheinigung war aber gefälscht. Als Jahre später ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet wurde, kündigte der Vermieter fristlos. Der BGH sah in der gefälschten Bescheinigung eine erhebliche Verletzung der vorvertraglichen Mieterpflichten, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Allerdings muss der Vermieter dann zeitnah kündigen.

BGH Urt. v. 09.04.2014 – VIII ZR 107/13

Mieter-Tipp
Augen auf bei der Wohnungsbesichtigung! Immer häufiger kommt es vor, dass die tatsächliche Größe einer Wohnung oft kleiner ist, als sie in Inseraten oder von Maklern angegeben wird. Fehlen dann hierzu auch noch jegliche Angaben im Mietvertrag – bei neueren Formularen häufig der Fall – hat der Mieter schlechte Karten, wenn die Wohnung kleiner ist als angepriesen. Der Mieter hat zwar nach der Rechtsprechung grundsätzlich einen Rückzahlungsanspruch auf zu viel gezahlte Miete, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent abweicht. Hierzu muss aber eine Vereinbarung über die Wohnungsgröße getroffen worden sein. Daher sollte der Mieter darauf bestehen, dass die Wohnfläche auch im Mietvertrag steht. Angaben in Inseraten oder von Maklern reichen jedenfalls nicht!

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Schadenersatz bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels
In diesem Urteil legte der BGH fest, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt. Der Mieter konnte keine Angaben über den Verbleib des fehlenden Schlüssels machen, weshalb die Hausverwaltung aus Sicherheitsgründen den Austausch der Schließanlage für notwendig erachtete und hierfür von dem Mieter einen Kostenvorschuss verlangte. Der Austausch der Schließanlage sollte aber erst bei Zahlungseingang erfolgen. Der Senat stellt in diesem Urteil klar, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch den Austausch einer Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchs-gefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Voraussetzung hierfür sei aber, dass zunächst die Schließ-anlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Solange die Schließanlage also nicht ausgetauscht worden ist, besteht mangels Vorliegens eines Vermögensschadens auch kein Schadenersatzanspruch des Vermieters.

BGH Urt. v.05.03.2014 – VIII ZR 205/13

Ermächtigung des Grundstückserwerbers zur Vornahme einer Mieterhöhung
Der BGH hat sich in dieser Entscheidung, mit der Wirksamkeit einer vom Vermieter dem Käufer eines Grundstücks erteilen Ermächtigung schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, befasst. Im notariellen Kaufvertrag war vereinbart, dass der Grundstückserwerber bereits zum „Eintrittsstichtag“ mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter mietrechtliche Erklärungen abzugeben. Dies wurde vom BGH bestätigt. Der Senat entschied, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung vom Verkäufer vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit erst verbundenen Eintritts in die Vermieterstellung (vgl. § 566 BGB) bereits im notariellen Vertrag ermächtigt werden kann, im eigenen Namen Rechtshandlungen, z.B. Mieterhöhungen, gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es der Offenlegung der Ermächtigung bedürfe.

BGH Urt. v. 19.03.2014 – VIII ZR 203/13

Mieter-Tipp
Die Kosten für Kleinreparaturen bzw. Bagatellschäden muss ein Mieter überhaupt nur dann bezahlen, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel vereinbart ist. Zudem müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit eine solche Klausel überhaupt wirksam ist. So muss die Klausel eine angemessene Begrenzung für die einzelne Reparaturmaßnahme (100 – 110€) und eine angemessene Begrenzung  der jährlichen Gesamtbe-lastung für alle Kleinreparaturen von 6%-8% der Jahresbruttokaltmiete enthalten. Als weitere Voraussetzung ist erforderlich, dass die Kleinreparaturklausel nur dann zum Tragen kommt, wenn notwendige Reparaturen an Gegenständen verlangt werden, welche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

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