Author: RA Thomas Weiand

Vorkaufsrecht des Mieters
Nach dem Gesetz hat der Mieter, dessen Wohnung zuerst in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wird, ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs.1 BGB). Der Mieter kann in diesen Fällen in den zwischen Verkäufer (bisheriger Vermieter) und Käufer ausgehandelten Kaufvertrag eintreten und somit die von ihm bereits bewohnte Wohnung selbst kaufen. Dieses Vorkaufsrecht besteht jedoch nicht, wenn eine Eigentümergemeinschaft ein Mehrfamilienhaus zuerst kauft und anschließend erst durch Teilungsverein-barung untereinander aufteilt. Nach Ansicht des Gerichts erstreckt sich das Vorkaufrecht nämlich nicht auf den Erwerb des gesamten Grundstücks bzw. Hauses. Der Mieter soll auch auf keinen bloßen Miteigen-tumsanteil, sondern nur das Eigentum an der von ihm bewohnten Wohnung erwerben können.

BGH Urt. v.22.11.2013 – V ZR 96/12

Mieterhöhung im preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnung)
In dieser Entscheidung befasst sich der BGH mit den Voraussetzungen, die an eine Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG zu stellen sind. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Miete durch schriftliche Erklärung erhöhen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als nach dem Gesetz zulässigen Entgelts (Kostenmiete) verpflichtet ist. Dabei muss jedoch die Erhöhung berechnet und erläutert werden, wobei der Berechnung der Kostenmiete eine sog. Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beigefügt wird, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt. Nach Ansicht des Gerichts reicht es aber aus, wenn nur die Erhöhung selbst erläutert wird, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt. Zur Wahrung der erforderlichen Schriftform sei eine eigenhändige Unterschrift aller-dings nicht notwendig. Es reiche aus, wenn die Erklärung z.B. mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt worden ist und lediglich mit „Ihr Serviceteam Mietmanagement“ unterschrieben ist, wenn durch entsprech-ende Hinweise auf dem Briefbogen zur natürlichen oder juristischen Person erkennbar werde, wer die Mieterhöhung verschickt habe.

BGH Urt. v. 04.12.2013 – VIII ZR 32/13

Mieter-Tipp
Mieterhöhungen als Beratungsthema haben zugenommen, so dass Mieter wissen sollten, dass der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters nicht einseitig die Miete erhöhen kann und er gewisse Formalien zu beachten hat. So darf er die Miete frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erneut erhöhen und muss die gesetzliche Kappungsgrenze beachten. Außerdem muss der Vermieter, da es in Augsburg und Umgebung keinen Mietspiegel gibt, die Erhöhung mit mindestens 3 Vergleichsmieten oder einem Mietgutachten, aus denen sich ergibt, das höhere Mieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bezahlt werden, begründen. Schließlich steht dem Mieter auch eine Überlegungsfrist von 2 Monaten nach Erhalt der Mietforderung zu, innerhalb derer er das Erhöhungsverlangen überprüfen lassen kann. Die erhöhte Miete muss dann erst ab dem 3. Monat nach Eingang des Mieterhöhungsverlangens gezahlt werden.

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Untervermietungserlaubnis berechtigt nicht zur Vermietung als Ferienwohnung
In dieser Entscheidung hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, ob eine erteilte Untervermietungs-erlaubnis einen Mieter zur Überlassung der Wohnung an Touristen berechtigt. Im zu entscheidenden Fall nutzte der Mieter die Wohnung nur etwa alle 14 Tag am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter und erbat von der Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung. Diese wurde erteilt. In der Folgezeit bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu 4 Feriengästen an. Zu Unrecht, wie der BGH entschied. Der BGH stellte klar, dass die kurzfristige und kurzzeitige Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen keine Untervermietung sei. Eine Untervermietung sei vielmehr auf gewisse Dauer, also für längere Zeit angelegt. Die Frage, ob die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung des Mietver-hältnisses wegen Vertragsverletzung wirksam ist, entschied der BGH selbst nicht, sondern verwies die Sache ans Berufungsgericht zurück

BGH Urt. v.08.01.2014 – VIII ZR 210/13

Mietminderung bei Schadstoffbelastung durch Kleber
Der BGH entschied, dass eine durch Kleber ausgelöste Schadstoffbelastung (hier: Naphthalin) der Wohnung einen Wohnungsmangel darstellt. Auch wenn dem Schadstoff eine karzinogene (= krebsverursachende) Wirkung zugesprochen werde, muss die Höhe der Mietminderung im Einzelfall durch entsprechende Gutachten festgestellt werden. Eine (pauschale) Mietminderung zu 100 Prozent ist jedenfalls in derartigen Fällen unzulässig. Im zu entscheidenden Fall kam der Sachverständige zum Ergebnis, dass die durch den Parkettkleber verursachte Schadstoffbelastung bei ausreichendem Lüften auf einem Niveau gehalten werden könne, das einem „Normalmaß“ entspreche, wie es im Durchschnitt der Wohnungen anzutreffen sei. Das Gericht sah daher eine Mietminderung von 30 Prozent als ausreichend und billigte den Mietern keine höhere Mietminderung zu.

BGH Bschl. v. 15.01.2013 – VIII ZR 441/12

Mieter-Tipp

Immer mehr Vermieter und Hausverwaltungen verlangen vom Mieter eine Selbstauskunft oder gar eine Schufa-Auskunft über seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse. Eine Verpflichtung hierzu besteht nicht. Andererseits mindern sich die Chancen des Wohnungssuchenden, ist er hierzu nicht bereit. Damit stellt sich die Frage, was darf abgefragt und muss wahrheitsgemäß beantwortet werden. Eine einfache und einheitliche Antwort hierauf gibt es nicht. Fest steht jedoch, dass nur solche Fragen zulässig sind und vom Mieter wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen, die für den Vermieter von maßgeblichem Interesse sind: z. B. Fragen zum Einkommen, zu etwaigen Mietschulden, zu Lohnpfändungen. Selbst Fragen zum Familienstand sind zulässig. Unzulässig sind jedoch Fragen zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, zur Mitgliedschaft in einem Mieterverein, nach Vorstrafen. Auf solche Fragen darf man falsche Antworten geben.

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Widerruf der Untervermietungserlaubnis kein fristloser Kündigungsgrund
In dieser Entscheidung hat sich der BGH mit der Frage befasst, ob der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt. Dem Mieter war vom neuen Vermieter fristlos wegen unerlaubter Untervermietung gekündigt worden, nachdem der Vermieter die von seinem Vorgänger erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen hatte. Der Mieter seinerseits kündigte daraufhin dem Untermieter und führte gegen ihn sogar einen Räumungsprozess, der mit einem Räumungsvergleich beendet wurde. Der neue Vermieter kündigte das Mietverhältnis erneut. Zu Unrecht, wie der BGH entschied. Nach Ansicht des Senats hat der Mieter seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter nicht verletzt. Dadurch, dass der Mieter im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen den Untermieter führte, habe er alle ihm möglichen, rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermiet-verhältnisses und einen Auszug des Untermieters herbeizuführen.

BGH Urt. v.04.12.2013 – VIII ZR 5/13

Wirksamkeit einer Stromsperre
Der BGH entschied, dass ein Stromanbieter seinem Kunden (hier Mieter) gegenüber die Stromversorgung (Stromsperre) unterbrechen darf, wenn der Kunde die erteilte Jahresabrechnung mit der Begründung nicht bezahlt, sie enthalte nicht gerechtfertigte Preiserhöhungen. In dem zugrundeliegenden Fall bestand unab-hängig von den streitigen Preiserhöhungen, ein Zahlungsrückstand in Höhe von 1005,48€. Dieser Betrag ist nach Ansicht des BGH als Teilforderung zur Zahlung fällig gewesen. Nachdem der Kunde jedoch keinerlei Zahlungen leistete, liege ein erheblicher Zahlungsrückstand vor, der den Stromversorger berechtige, die Stromversorgung zu unterbrechen.

BGH Urt. v. 06.11.2013 – VIII ZR 41/13

Mieter-Tipp

Über Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter jährlich anrechnen. Die Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2012 hätte der Vermieter bis spätestens 31.12.2013 übermitteln müssen. Erhält der Mieter die Abrechnung 2012 jedoch erst im Januar 2014, so kann der Vermieter aufgrund einer gesetzlichen Ausschluss-frist hieraus keine Nachzahlungen mehr verlangen. Demgegenüber behält der Mieter aber seinen Anspruch auf Auszahlung eines etwaigen Guthabens. Als Mieter sollte man daher sehr sorgfältig den Erhalt der Abrech- nung dokumentieren. Gerade bei einer hohen Nachzahlung sollte man die Abrechnung ohnehin sorgfältig prüfen lassen. Hierzu hat der Mieter ein Jahr Zeit.

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